主题公园携手高尚社2880亿MLF操作区

本刊记者 张宇

最近， 华裔城集团和国旅集团两家央企签定战略协作协议， 在旅行事务上进行优势互补， 备战行将到来的奥运旅行热潮。 国旅集团一同标明， 将当令入股华裔城集团旗下上市公司。 这一事情再度加大了商场对华裔城 A 重视的热心。 早在上一年 11 月，华裔城 A 就曾公告称，国资委已原则同意大股东凭借公司完结集团主业全体上市， 引发了商场的许多猜测和等待。

不过，公告后华裔城 A 的股价却不像沪东重机(我国船舶)那样一飞冲天。 跟着大盘的调整和来自微观面的利空消息， 这家 “旅行+地产”的公司股价不断走低，从最高点的 74.50 元至今回调起伏达 50%。可是从公司 2007 年年报来看，公司基本面并没有呈现较大的改变。 上一年公司完结主营事务收入 17.3 亿元，同比添加 8%；净赢利 7.5 亿元，每股收益 0.57 元(摊薄后)，同比添加 36%。 尽管上一年末公司的财物负债率达 54%，短期内有必定的偿债压力， 但旅行事务杰出的现金流将为房地产事务供给支撑。

我国的迪斯尼

美国迪斯尼、我国华裔城，二者都是主题公园运营高手。上一年，华裔城 A 旅行事务稳中有升，东部华裔城进入兼并报表及北京欢喜谷初次全年运转带动景区事务添加， 全年各景区共招待游客 1250 万人次，同比添加 29%， 而景区门票收入 6.2亿元，同比添加了 57%。 零点查询公司的查询标明， 国内主题公园70%处于亏本状况，20%相等，真实盈余的只要 10%左右。 上世纪 80年代以来， 一些消耗巨资的主题公园先后走向衰落，而华裔城 A 在深圳的荒滩野岭上建造的国际之窗、秀丽中华、 中华民族村及欢喜谷 4个颇有特征的主题公园不只没有倒下，反倒是展开迅猛。 原因安在呢？

一位长时间持有华裔城 A 的深圳私募人士一语中的：华裔城 A 的中心竞争力就在于方法的不行仿制性。 主题公园发明元素的新颖共同至关重要，迪斯尼公园特性激烈，是高科技的表现。 而我国的主题公园主题相同， 产品首要还以参观性的静态景象或许扮演型的产品为主，游客的参加体会价值比较低。 而华裔城旗下的产品主题鲜明，如“秀丽中华” 荟萃了我国风景名胜，“国际之窗”展现了典雅的西方文明，而欢喜谷则更着重游客的参加价值。

其实， 能够留住回头客还在于华裔城不断地更新园内项目， 并继续地推出新产品， 增强了主题公园对游客的新鲜感， 使游客每次都有新的体会。 如“我国民俗文化村”的泼水节、“欢喜谷”的玛雅狂欢节，一同， 公司还对旅行产品的升级换代进行了探求，2007 年 7 月开业的东部华裔城项目， 便是华裔城在旅行产品立异上的一项严重突破。 跟着我国居民出游由参观游向休闲文娱游过渡， 主题公园或许将迎来新的添加周期。 华裔城 A 旗下的旅行产品坐落人口规划超大、 经济高度展开的大城市，交通条件便当，消费才能兴旺， 这些为华裔城供给了安稳而满意的客源。 2008 年将有东部华裔城二期以及成都欢喜谷一期开业，而上海主题公园将于 2009 年年末投入运营。 估计公司旅行事务将极大地获益于奥运和世博的举行。值得注意的是， 主题公园异地移植也存在危险， 迪斯尼在进入欧洲商场时也曾不服水土， 未来公司在二线城市的项目能否成功尚待调查。

造景进步地产价值

可是华裔城 A 却并不是朴实意义上的旅行企业。从公司 2007 年年报中能够看出， 主题旅行地产依然是公司收入的支柱， 在全年的主营收入中占 35%， 主营赢利中占44%。别的，经过出资华裔城房地产公司和波托菲诺项目， 取得出资收益将近 5.8 亿元， 占公司全年净赢利的 77%。 在公司管理费用大增183%的一同，净赢利依然取得 36%的较高增幅。

华裔城 A 的房地产开发方法值得探求。 公司经过营建有影响力的旅行景象改进区域基础设备和环境质量， 靠旅职业来凝集人气进步景区邻近的地产价值， 然后顺势开发房地产事务。 如北京欢喜谷 2006年暑假正式开园后， 四方桥邻近的楼盘均价同比添加了 70%。 除了北京房价全体上扬要素外， 北京欢喜谷对邻近交通、 商业等配套设备逐渐完善的拉动效果也不小。

公司 2000 年出资与华裔城房地产公司(公司具有 40%的股权)协作开发的波托菲诺项目是 2007 年公司主营收入的首要来历， 也是华裔城 A 正式提出“旅行+地产”方法的开端。 这种方法着重成片大规划开发，在这种方法中，房地产商往往承当了很多的市政配套使命， 很简单得到地方政府的认同和支撑，所以仍有部分土地选用协议出让方法，这远远地低于揭露竞拍的地价。因而，在土地储藏上，华裔城 A 就现已获取了比竞争者更低的本钱优势。 据闻名私募公司东方港湾站一份揭露材料显现， 北京欢喜谷的旅行用地是向阳区政府赠送的，而盖民用住所的土地本钱为 280 元/平米， 区政府还将这笔钱返还给公司作为基建造施费用。 而上海市政府也紧缩了其他土地供给， 廉价向公司供给了土地。

据申银万国证券计算，现在华裔城所具有的剩下房地产项目储藏累计到达 604.6 万平方米 (建筑面积)。这些项目储藏将确保华裔城未来至少 6~10 年的开发。 申银万国估计今明两年房地产结算将别离到达 35 万平方米、43 万平方米；估计累计奉献收益将别离到达 28.0 亿元、47.8 亿元。而高速添加态势下的危险在于房地产结算方面的变数，微观调控下深圳房价增速上一年以来开端逐渐回落， 均价回落大概在10%~15%之间。 据深圳私募人士介绍， 关内外楼盘均价的回落对重视高端产品开发的华裔城来说， 影响并不显着。

难以仿制的方法

挖满意宽的护城河一直是巴菲特所着重的。 华裔城 A 的开发方法已然能够异地仿制， 那么能否被其他实力强壮的企业所仿制呢， 换句话说，这条护城河挖得够不够深呢？仿制“旅行+地产”方法的必备条件是一家公司一同在旅行和房地产范畴具有优势， 而这样的公司并不多见。 房地产公司没有旅行职业的经历， 而旅行企业也短少房地产商强壮的资金、 技能实力和各种社会关系。 现在，两市中，一同具有旅行和房地产事务的中青旅能够算一家，但究其本质，两者又有很大不同。

华裔城方法的关键在于， 秉承“在花园中建城市” 的开发理念，由旅行带靓环境，环境带旺地产，地产促进全面展开。 它崇尚旅行功用和寓居功用混合布局， 经过差异化的成片归纳社区的开发和运营， 满意人们对现代优质日子的发明和寻求。 现在公司现已具有了三种详细方法：欢喜谷方法、三洲田方法、欢喜海岸方法。而在多元化的中青旅，旅行和地产之间缺少联络，公司在乌镇开发了景区， 首要依托门票收入。 而和浙江绿城协作开发的几个楼盘却在郑州和德清， 完全是两项不相关的事务。 而华裔城一方面经过旅职业取得很多土地储藏，进步地产品牌价值，并为房地产供给满意的现金流；另一方面，房地产的展开完善了旅职业的配套设备，进步了其边沿收益，支撑旅职业扩张。此外，控股大股东华裔城集团是隶属于国资委的大型央企， 具有许多的融资渠道， 有实力支撑大规划成片归纳开发的方法， 做到旅行与地产的双向良性互动。

全体上市预期

华裔城 A 的全体上市预期是本年公司最靓的亮点。 上一年 11 月 7日，公司公告称，控股股东将把华房60%股权、酒店集团 92.8%股权、香港华裔城 100%股权注入给上市公司，完结集团主业全体上市。而公司2007 年年报也发表，“华裔城集团将在 2008 年展开主营事务全体上市作业”。招商证券研究员苏平点评说，全体上市对华裔城 A 构成严重利好， 公司合理估值将大幅进步到1350 亿。在股份添加 20%和 50%的情况下， 全体上市后公司的合理股价别离为86、68 元。

不过， 关于有关财物注入的详细计划仍没有终究确认。 有主流媒体上一年末从前刊发文章称， 华裔城A 的全体上市计划与年报一同发布， 可是公司3 月 8 日在发布年报的时分并没有一同发布全体上市计划。 《红周刊》就此事向该媒体记者求证，被奉告或许要到本年10 月份了。 可是本刊记者以为申银万国一份深度陈述的观念更令人信服，“咱们更趋向于详细计划或许在2008年3~4 月份前后出台， 理由如下：一、 财物注入第一步要对拟注入财物进行审计和评价，而2007 年会计年度正好完毕， 为审计和评价供给了杰出的陈述截止时点； 二、从2007 年 11 月 7 日公告到 2008 年 3月30 日或 4 月 30 日内完结巨大的审计和评价作业时间上较为满意”。

在注入方法上， 多家券商由于详细计划尚不明亮没做详细谈论。申银万国则归纳多方面要素估测说，未来华裔城A 经过揭露增发反向收买母公司财物的方法或许更大一些， 而且或许是一次性地将酒店和房地产财物注入到上市公司。 可是， 这并不扫除华裔城集团其他或许的注入方法。 在注入的方法和价格等要素没有清晰之前， 全体上市预期对股价究竟能发生多大的拉动效果，现在依然无法猜测。

不行仿制的运营方法

辨却先生

华裔城在深圳孵化出共同的旅行加地产的运营方法， 现在已衍生出欢喜谷方法、三洲田方法、欢喜海岸方法，正在北京、上海、成都等地仿制。 华裔城集团计划在本年以上市公司为渠道进行财物整合作业，这将进步公司的规划和赢利水平，强化公司主题公园、主题地产、主题酒店一体化运营格式， 进一步进步中心竞争力。

公司及集团的土地储藏丰厚，往后几年地产事务将进入结算高峰期， 开业运营的主题公园也将到达10 处左右，能为公司带来继续安稳的现金流。 华裔城地产现在开发的项目首要集中于北京、上海、深圳、成都等地， 使公司具有奥运和世博概念。 成绩高速添加、 集团财物注入，还有奥运体裁，该股股价已回落超越 50%，此刻不买更待何时？